Quand les prix de l’immobilier en Israel en bord de mer sont dans les nuages…

 Les augmentations constantes des prix de l’immobilier en Israel et qui se font durement ressentir dans le Goush Dan (region centre du pays), ont deux causes essentielles: la forte demande sur la métropole de Tel-Aviv, et le fait qu’il n’y a quasiment plus de réserves foncières dans la région. Pourtant, nombreux sont les investisseurs attires par cette région, précisément pour les mêmes raisons.

Après que Tel-Aviv, Yaffo, Givatayim et Ramat-Gan ont amorti leur potentiel d’investissements, tant du point de vue du prix que du stock, Bat-Yam reste une option valable d’investissement dans le paysage immobilier en Israel.

Elle dispose de tous les avantages de l’investissement en métropole, grâce a des prix attractifs, et un fort potentiel de mise en valeur. Comment l’expliquer? Voici quelques unes des raisons auxquelles il convient de prêter attention.

Bat Yam est de loin la moins chère des alternatives a Tel-Aviv

Lorsqu’on analyse l’évolution des prix de l’immobilier en Israel au cours des dix dernières années, il semble que Bat Yam est loin d’avoir amorti son potentiel, face aux autres villes proches de Tel-Aviv. Bien que les prix y ont presque triplé durant cette période, Bat Yam reste la ville la « moins chère ».

Il est intéressant de faire une comparaison avec Yafo: en 2006, les prix à Yafo sont bien plus faibles qu’à Bat-Yam (441000 Shekels pour un appartement moyen à Yafo, contre 741000 Shekel pour un produit equivalent à Bat-Yam).

A ce jour, le prix à Yafo tourne autour de 1, 7 millions de Shekels , contre 1,36 million de Shekels à Bat Yam.

Ces données montrent à quel point Bat Yam est encore loin de son potentiel, compte-tenu de son emplacement, ce qui devrait permettre a un grand nombre d’investisseurs d’envisager un placement dans la ville.

Autre donnée intéressante, le rendement locatif annuel.

Tandis qu’à Tel Aviv, Yafo, Ramat Gan et Givatayim, le niveau de rendement se situe entre 2,2 et 2,4%, celui-ci atteint 2,9 à Bat Yam. Cet élément, conjugué avec le potentiel d’amélioration de Bat Yam, constitue pour les acheteurs une attractivité certaine.

Bat-Yam fusionne avec Tel-Aviv?

Le ministère de l’intérieur a récemment fait savoir qu’il recommandait le regroupement des municipalités de Bat Yam et Tel Aviv. La signification du regroupement pour les habitants de Bat Yam est simple: jouir dorénavant des services municipaux de la ville la plus riche et la plus forte d’Israel dans tous les domaines: l’éducation, l’assainissement, les structures, etc..

Ce rattachement influera sur la vie de la cite, son attractivité, et bénéficiera tant aux habitants qu’aux touristes.

Il amènera probablement une hausse des prix de l’immobilier, et une réduction de l’écart des prix entre Tel Aviv et Bat Yam.

Le metro arrive à Bat-Yam en 2021

 Les travaux sur la ligne rouge de metro Tel-Aviv – Yafo ont démarré il y a prés de deux ans, et devraient s’achever en 2021. A l’issue des travaux, les habitants de Bat Yam auront à leur disposition un moyen de transport rapide et efficace pour aller au cœur de Tel-Aviv. Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, les prix de l’immobilier le long de cette ligne ont connu une augmentation, qui ira en s’accentuant à l’approche de la mise en service.

Pourquoi?

Prenons l’exemple des jeunes qui préfèrent habiter Tel Aviv, ce qui leur évite l’achat et l’entretien d’une voiture, et se rendent facilement à leurs lieux de travail ou de loisirs. Avec le métro, ils pourront continuer à le faire à partir de Bat Yam ou Petah-Tikva, dans des conditions de facilité,de  confort, de rapidité, et à un prix raisonnable.

Tourisme Bat-Yam – La nouvelle cote d’azur du Gush Dan (region centre)

Chaque été, et pendant Rosh Hashana ou Pessah, une forte pression s’exerce sur les hôtels de Tel-Aviv ou Herzlya, en raison du nombre insuffisant de chambres, par rapport à la demande en période de pointe. Cela ne dissuade pas les vacanciers, qui apprécient non seulement le bord de mer, mais également ce qui va avec: hôtels luxueux, restaurants, plages aménagées, bars et centres commerciaux.

Dans les trois années à venir, l’infrastructure hoteliere va connaitre une croissance significative, avec la création de 1000 nouvelles chambres, proposées par trois hôtels. Tous seront sur le front de mer en ville, entoures de centres commerciaux et de loisirs, et d’une promenade qui reliera celle de Rishon-Letsion au sud, et celle de Yafo Tel-Aviv au nord, ainsi que des pistes cyclables.

Ce schéma-directeur de la municipalité de Bat-Yam constitue une alternative à la série d’hotels de Tel-Avi, et accroîtra l’offre hoteliere avec un haut niveau d’hébergement, de services et de loisirs, comparables à ce que les touristes et visiteurs peuvent  trouver ailleurs.

Particularité de la nouvelle promenade: elle proposera le banc de bois le plus long du monde, du mobilier urbain contemporain comprenant des tables, des chaises-longues de bronzage, des sièges pliants…et une voûte étoilée unique.

Un des hôtels prévus, le BY, offrira aux touristes une expérience estivale moderne, prestigieuse et plaisante. Il se situera a 100 mètres de la mer, et les clients auront sous les yeux une vue à couper le souffle. Il y aura un superbe lobby, une piscine, un centre d’achats, un spa, un centre de congrès, etc..

La société MSN qui commercialise le projet, propose aux investisseurs l’achat de suites au prix attractif de 26000 Shekels le mètre carre, avec une jouissance personnelle allant jusqu’à trois mois, ainsi qu’une gestion locative et l’entretien par une société spécialisée.

Guil Molkho, directeur général de MSN, ajoute que ce projet est l’unique occasion d’investir à Bat-Yam grâce à un ensemble d’avantages:

-Le point de chute de l’investissement est de 900000 Shekel, une somme bien plus basse qu’un logement moyen dans la ville.

-L’achat d’une suite est inscrit au Tabo au nom de l’acheteur, qui est libre de revendre 0 chaque moment.

-Enfin, le rendement locatif prévisible, d’environ 3,8%, bien plus important que le rendement moyen de la ville.

Néhama Bouguin, experte en immobilier et juriste diplômée confirme ce qui vient d’être dit et ajoute: Bat-Yam constitue une des alternatives les plus attractives et les plus prometteuses en matière d’investissement immobilier, en raison de sa situation géographique, de ses projets de développement, l’arrivée du métro, et le niveau des prix inférieur a celui de Tel-Aviv.

J’estime que l’achèvement de la ligne rouge de métro, le développement du front de mer, et le regroupement de Tel-Aviv et Bat-Yam provoqueront une montée des prix de l’immobilier au cours des prochaines années. C’est pourquoi il faut dès aujourd’hui étudier les options d’investissement dans la ville..

Traduit de l’hebreu

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